相続税対策で賃貸経営は逆効果？

賃貸オーナーの多くは、相続時の節税効果に魅力を感じて収益物件を建築します。

しかし、賃貸経営は、本当に成功したかを判断できるまでに長い期間を要す事業です。

そこで、今回の動画では、「賃貸オーナーが知っておくべきプロ視点」をご紹介したいと思います。

賃貸経営の本質

賃貸事業も立派な事業であり、利益を上げることが目的です。

万が一、借入金や投資金額を回収できなくなれば、事業を始めた意味がありません。

節税目的だけでアパートやマンションを建てようとするのは、目先の節税効果だけを見ている状態と同じなのです。

相続税対策と相反する事業

単純な話ですが、資産が減れば相続税も減りますから、相続税対策の殆どは、資産を減らしたり、評価が下がる対策となります。

つまり、資産や利益を減らす行動が、相続税を抑える対策なわけです。

お気付きの方もいるかと思いますが、これは賃貸経営の本質とは真逆の性質ですよね？

賃貸経営は利益を上げて資産を増やしていくためのものですから、相続対策で収益物件を新築しましょうと提案するのは、矛盾した提案とも思えませんか？

時間の経過で効果が変動

仮に、皆さんが１億円のアパートを建築したとします。

しかし、この建物を完成と同時に売却したとしても、１億円にはなりません。

建物や貸した土地の評価額や時価は、投資金額より低くなることが殆どだからです。

建築当初は、この目減り分が最大になっているので、節税対策になるという理屈なのです。

しかし、賃貸事業が上手くいき、時の経過が進むにつれて借入金額は順調に減っていきます。

そうすると、借入をする前と同じ状態に戻っていきますよね？

結局のところ、長期的に事業が成功すると、当初より資産が増えるので、相続税が増えます。

反対に、事業が失敗すると相続税は減りますが、大きな資産ロスになります。

ですから、定期的に専門家のチェックを入れ、バランスを見ながら売却や資産の組み換えを検討していく必要があるのです。

まとめ

賃貸経営は、投資損が出ている状態からスタートし、将来の賃料収入で回収していく事業なので、収益が出なければ破綻してしまいます。

建築会社は、一時的な節税効果や、机上の収支計画を論じて購買意欲を高めますが、その裏にはこのようなリスクが内在していることを忘れないでください。

借りたお金が返せなくなれば、損をするために対策したのと同じです。

東京都内でも地域によってはリスクが高い場所もありますので、利害関係のない立場にある専門家の助言を受けておくことをお勧めします。