【相続不動産】家賃保証（サブリース）、本当はいらない？

「家賃保証」は、賃貸オーナーからすると安心できるサービス、というイメージがあるかもしれません。

しかし、家賃保証サービスには、大きなデメリットも存在しています。

この動画では、プロの経営視点から見た家賃保証のデメリットについてご紹介したいと思います。

家賃保証会社はなぜ儲かるのか

想像してみてください。

もし、あなたが誰かの物件の家賃を保証してあげるとしたら、どんな物件なら承諾できますか？

家賃保証は長い期間続きますから、物件が新しいうちに利益を確保しておく必要もあります。

そう考えると、駅から近くて建物が新しい物件を預かりたいですよね？

このように、家賃保証会社は、本来オーナーが受け取るはずだった利益の中から、自社の利益と将来の空室リスク費用の両方を確保します。

つまり、家賃保証会社の利益は、元々はオーナー利益になるはずだったお金、ということなのです。

資産ロスに着目

新築から数年は、最も利益が大きくなる時期ですが、収益物件の建築時にかかった諸費用を考慮すると、１年目の収支はマイナスになることも多いです。

建築費用を回収するためにも、この時期の利益を最大にしておきたいところですが、家賃保証をつけることによって８～１０％の利益が失われることになります。

このコストを貯めておけば、結局は自分で家賃保証をしているのと同じことだと思いませんか？

本来、最初の数年間は家賃保証をつけなくても入居者が入る時期なので、家賃保証が資産ロスを招いている状況なのです。

家賃保証を外すコツ

家賃保証が無いことに不安を感じる人は、地元で賃貸客付けに強い不動産屋を探して話を聞いてみると良いと思います。

この理由は、会社の客付実績や周辺の賃貸動向を知ることで、サブリースの必要性について正しい判断ができるようになるからです。

プロの視点や相場感覚を知識として吸収することで、不安も軽減されるでしょう。

まとめ

家賃保証は、特に物件が新しく入居が見込める時期には、オーナーが本来得られるはずの利益を失うことになり、資産ロスにつながる可能性があります。

サブリースが本当に必要か迷う時は、地域の賃貸状況を確認することで、適切な判断がしやすくなります。

賃貸経営は、管理会社の変更も含め、総合的に見直して利益率を改善していきましょう。